Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости

Почти 4 года действует в РФ новый порядок налогообложения с объектов недвижимого имущества с учетом оценки, проведенной государственным регистратором. Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости стали основным фактором, влияющим на размер налогов, аренду муниципальной или государственной собственности, используются для расчетов штрафов, пошлин и прочих сборов. Но что делать, если в результате государственной оценки стоимости недвижимости она значительно превосходит рыночную? Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости в судах – законный механизм, которым пользуются десятки тысяч владельцев квартир, участков и недостроев по всей России. Только в Москве за 2017 год было рассмотрено более 4.000 исков, поданных по ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ».

Как происходит обжалование кадастровой стоимости недвижимости?

Чтобы кадастровая стоимость (КС) была пересмотрена, должны быть веские причины. Законом 135 предусмотрен ряд оснований (статья 248):

• При оценке КС были учтены неправдивые, недостоверные или неправильные сведения об объекте недвижимости – это могут быть технические ошибки, заведомое введение в заблуждение сотрудников Росреестра, подлог и прочие причины неправильной оценки.
• Полученная кадастровая стоимость по решению суда пересматривается, в качестве КС определяется рыночная стоимость, на дату решения суда.

То есть, по сути, оспаривание кадастровой стоимости недвижимости возможно либо через суд, либо в качестве устранения ошибки. Практика показывает, что второй вариант реален лишь для действительно допущенных ошибок сотрудниками Кадастра недвижимости, он предусматривает обращение с заявлением в государственный регистратор. В нем указывается причина пересмотра, предоставляются доказательства (выписка из Росреестра, независимая экспертиза или другие документы). В таком случае пересмотр КС производится через Кадастр Недвижимости путем внесения изменений в свойства или характеристики недвижимости и пересчете КС.

Как оспорить через комиссию?

Оценка кадастровой стоимости недвижимости в Москве – обязанность государства, а точнее Кадастра недвижимости, который предоставляет расчеты независимых оценщиков. Следовательно, обязанности по изменению КС ложатся также на плечи Кадастра недвижимости, и ответчиком в исках будет Росреестр. Вся деятельность по оценке регулируется ФЗ 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ». Там прописано, что оспаривание результатов КС возможно только после отклонения комиссией заявления о пересмотре полученной оценки. При этом важно, чтобы заявление было подано по всем требованиям, имело основание и по нему был получен ответ. В противном случае пересмотреть КС не получится.

На рассмотрение заявления в Росреестре по пересмотру дается месяц. Если в этот срок вы не получили ответа, вы можете обращаться в суд с требованием обязать пересмотреть КС в установленном законом порядке.

К заявлению прикладываются обычно:

• Полученная выписка из ЕГРН, где указывается оспариваемая КС;
• Правоустанавливающие документы на недвижимость, паспортные данные владельца;
• Причина пересмотра – неправильные технические данные, независимая экспертиза, разъяснение заявителя.

Обязательно возьмите расписку по изъятым документам и проследите, чтобы время и дата обращения были зафиксированы.

Большое внимание следует уделить подготовке обоснования для пересмотра КС. У вас должен быть полноценный отчет от саморегулируемой организации СРО, перечень законов и требований для пересмотра оценки.

Важно, чтобы оценка независимого эксперта была свежей, и не раньше, чем проводилась КС. Рыночная стоимость должна значительно отличаться от полученной КС, то есть если оценка отличается на 5-15 % то можно даже не пытаться получить решение от комиссии.

В некоторых случаях причиной отказа в пересмотре могут назвать «отсутствие одобрения методики оценщика», то есть независимая оценка не принимается к сведению, поскольку отчеты были составлены неверно (без указания методики оценки стоимости недвижимости).

Можно ли рассчитывать на успех после обращения в Росреестр? Можно, хотя шансы и невелики. Более 60-70 % заявлений идут в отказ по разным причинам, основная из которых – недостаток оснований. 10-20 % незначительно меняют КС, 5-10 % получают существенный пересмотр КС.

Обращение в суд – следующий шаг для пересмотра кадастровой стоимости

Если с первым этапом вы справились, и получили отказ либо на ваш взгляд незначительный пересмотр, подается иск в суд. Главная цель – признать КС недвижимости равную рыночной на период рассмотрения в суде дела. Однако, есть более эффективный способ, чтобы обойти рассмотрение исков в подведомственных судах. Самый простой вариант – подавать иск о признании действий государственного органа незаконными. Так меняется приоритет с некомпетенции органа, в сторону ущемления прав граждан. Следовательно, подавая иск в суд от юридического лица, вы будете предоставлять свои доказательства не в суды общей инстанции, а в арбитражные суды. Они компетентные, независимые, быстрее рассматривают иски с такой спецификой.

Стоит отметить, что возможно по закону решить пересмотр КС и в досудебном порядке. То есть сторонам дается время на решение проблемы до начала процесса. Однако, в 9 из 10 случаев, даже перспектива подачи иска не приводит к решительным действиям сотрудников Росреестра.

С иском нужно предоставить:

• Текущую КС из выписки ЕГРН;
• Правоустанавливающие документы;
• Оценка независимого эксперта;
• Отказ комиссии;
• Документы, подтверждающие недостоверность сведений (если причина в этом).

После рассмотрения доказательств, суд принимает решение о признании КС равной рыночной (по вашей оценке независимого эксперта). Далее потребуется обратиться с постановлением суда в Росреестр с заявлением на пересмотр КС.

Помощь в пересмотре кадастровой стоимости в Москве

Компания «Стар-Сервис» имеет большой практический опыт работы с Росреестром и судами по имущественным вопросам. Поэтому мы поможем сэкономить много времени, чтобы добиться требуемого результата и возьмем под свой контроль весь юридический процесс.