Что такое кадастровая стоимость имущества?

Кадастровая стоимость имущества – это стоимость объекта недвижимости (дома, квартиры, доли в собственности, недостроенного объекта), которая была установлена в процессе кадастровой оценки государственными органами. Оценка проводится массово и касается абсолютно всех объектов недвижимости, предусмотренных законодательством.

Логика оценки связана с налоговой базой, получаемой из кадастровой стоимости имущества. Формально, кадастровая стоимость должна отражать рыночную, однако, в случаях, когда невозможно оценить объект, органом государственной регистрации проводится индивидуальная оценка.

Как рассчитывается кадастровая стоимость здания?

Существует принятая по закону методология, позволяющая произвести массовую оценку объектов. Она базируется на общих и индивидуальных особенностях всех объектов недвижимого имущества, среди которых:

Местонахождение объекта;
Категория земель (если речь идет о земельных участках);
Наличие коммуникаций;
Рыночная стоимость похожих по свойствам объектов;
Наличие построек на участке;
Технические характеристики недвижимости (площадь и прочие).

Примечательно, что экспертом принимается решение на месте о методе массовой оценки, их существует несколько:

Сравнительный – эксперт смотрит сделки по аналогичной недвижимости с такими же техническими параметрами, в том же населенном пункте. Если данных достаточно, то производится оценка недвижимости в рамках бюджета по сделкам купли-продажи за последние несколько месяцев. Метод применим для регионов с активной продажей объектов, и не может использоваться для оценки уникальных объектов с нетипичными свойствами;
Доходный – объект оценивается как источник получения дохода, а не только как пассив. Например, этот метод подходит для объектов, сдаваемых в аренду или расположенных вблизи инфраструктурных объектов;
Затратный – методология предусматривает оценку относительно убыточных объектов, например, заброшенных зданий, земель в садовых товариществах и недвижимости, требующих больших затрат на обслуживание;
Комбинированная оценка – применяются несколько методологий из вышеописанных.

Примечательно, что налоговая база определяется от кадастровой стоимости 1 кв. метра недвижимости. То есть, полученная стоимость всего объекта делится на его площадь и принимается как «условно рыночная» для всей категории. Это вносит ясность, поскольку многие владельцы недвижимости думают, что КС рассчитывается и для их объекта персонально. На самом же деле формула создана, чтобы можно было рассчитать налог на имущество по кадастровой стоимости объектов любой площади. Например, для Подмосковья КС в 2017 году была равна 1000 рублей за 1 кв. метр, то есть, если у вас объект имел площадь 4 сотки, его КС составляет 400.000 рублей (это если нет построек, и участок расположен не в центральных районах).

Налог на имущество и кадастровая стоимость

КС применяется как базовая величина, используемая для расчета большого перечня базовых налогов и выплат в бюджет, среди которых:

налог на имущество по кадастровой стоимости;
Налог с продажи объекта;
Стоимость аренды муниципальной и государственной собственности;
Штрафы за неуплату налогов;
Пошлины и платежи при получении разрешения на использование земли.

Налог на имущество с кадастровой стоимости очень часто становится объектом судебного разбирательства. Только в Москве ежегодно судами рассматриваются тысячи исков, главная задача которых – пересмотр госоценки.

Как пересмотреть КС?

Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости очень часто приводит к большим проблемам для землевладельцев. Рассмотрим ситуацию:

У человека имеется в собственности земельный участок в промышленной зоне Москвы, с ветхой постройкой площадью 100 кв. метров, на участке в 10 соток.

Перед законом все равны, и для всех объектов в данном населенном пункте определенной категории рассчитывается одинаковая КС. Следовательно, для госрегистратора подобный объект может казаться очень дорогим – близкое расположение к центру, большая площадь участка, большая постройка, множество хозпостроек, близость школ и прочих объектов инфраструктуры. По факту же участок заброшен и находится в бесхозном состоянии. Для оценщика такой объект может казаться сопоставим с рыночной стоимостью, скажем, в 10-15 млн рублей, а реальная рыночная цена такого участка – быть может не превышает 1 млн рублей. Таким образом, получаем, что налоговая база по кадастровой стоимости имущества будет завышена в 10-15 раз, и будет являться попросту неподъемной для собственников.

Порядок пересмотра КС предусматривает два пути:

Обращение в госрегистратор (Росреестр) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – очень редко заявлениям дают ход, чаще всего в результате выявления технической ошибки или явно завышенной КС.
Обращение в суд с иском против Росреестра с целью признания КС равной рыночной – проводится независимая экспертиза, в суд подаются доказательства, в качестве ответчика выступает Росреестр, где в ходе процесса сравнивается рыночная и полученная кадастровая стоимость недвижимости. Не всегда суд становится на сторону истца, даже если есть на руках экспертиза, поэтому такую процедуру лучше доверить профессионалам с опытом работы по кадастровым делам.

Если у вас возникли проблемы с чрезмерно завышенной налоговой нагрузкой из-за неправильных расчетов КС, рекомендуем обратиться в Стар-Сервис для получения бесплатной вводной консультации.

Как узнать кадастровую стоимость и налоги?

Базовые ставки по налогам на недвижимость зафиксированы в Налоговом Кодексе РФ. Вот несколько объектов и ставок по ним:

Жилые помещения (квартиры, комнаты, доли) – стоимость до 10 млн рублей – ставка 0,1 % от КС, до 300 млн – ставка 0,3 % от КС;
Недостроенные объекты – 0,1 для РФ; 0,3 % для Москвы;
Все объекты, КС которых превышает 300.000.000 рублей – 2 % для РФ, 3 % для Москвы.

Поскольку КС крайне важна для расчета налога, узнать ее можно несколькими способами:

Получить ставку из справочника Росреестра – он находится в доступе через сайт Росреестра в онлайне;
Открыть публичную кадастровую карту и найти там свой объект (или аналогичные, если вы хотите сравнить КС с другими объектами);
Обратиться в территориальный офис Росреестра;
Получить выписку из ЕГРН по вашему объекту – в электронном или бумажном виде;
Обратиться в московское МФЦ.

Обращаем внимание, что КС пересчитывается каждые 3-5 лет, поэтому даже если у вас есть на руках старая справка о кадастровой стоимости, но прошло много времени, кадастровая стоимость может потерять свою актуальность. Стоимость выписок через Росреестр составляет 250 р для электронной версии, и 400 для бумажной (с печатями). Срок предоставления 3 и более дней. На публичной карте информацию о КС можно получить абсолютно бесплатно, однако, данный способ не будет считаться юридически значимым, поэтому для суда потребуется выписка.

Список зданий облагаемых налогом по кадастровой стоимости

Каждый год этот список утверждается Правительством Москвы с 2014 года. Всего в расширенном перечне объектов, облагаемых по КС с 1 января 2018 года, находится 25.184 объекта. В него вошли:

Торговые, офисные помещения, места общественного питания, сервисные (бытовые объекты);
Промышленные здания, площадь которых более 1000 кв. метров, также нежилые помещения, расположенные в жилых зданиях (если общая площадь здания превышает 3.000 кв.м, и фактически используется более 20 % его площади для ведения коммерческой деятельности или бытового обслуживания;

Департамент экономической политики и развития города Москвы для удобства владельцев недвижимости запустил он-лайн сервис для проверки, включен ли ваш объект в схему налогообложения по КС. По нему быстро можно узнать, кто и как должен платить по кадастровой стоимости налог.

К кому обратиться за помощью при неправильно рассчитанной кадастровой стоимости?

Компания «Стар-Сервис» более 10 лет занимается имущественными вопросами, технической документацией по недвижимости и с 2014 года активно оспаривает полученную кадастровую стоимость. Мы поможем организовать обращение в Росреестр, с целью пересмотра КС. Если этого будет недостаточно, поможем грамотно сформулировать иск в суд и добиться признания КС равной рыночной, с полным информационным и юридическим сопровождением.

Подать заявку на услугу