Как произвести раздел жилого дома?

Раздел жилого дома на части – сложная тема. Причин этому масса:

• Несовершенство законодательства;
• Сложности при доказательстве возможности разделения имущества;
• Бюрократия при получении разрешений и постановке на кадастровый учет отдельных частей уже разделенной недвижимости.

Разделение домов интересует очень часто пары, которые разводятся; владельцев унаследованного имущества, а также застройщиков и девелоперов.  Нередко в практике можно встретить случаи с долевой приватизацией.

Основной вопрос – законно ли разделение дома и земельного участка?

Парадокс заключается в том, что в статье 133 Гражданского кодекса РФ объектом индивидуальной собственности признается только «неделимая недвижимость», то есть объект, к которому можно однозначно применить право владения. Однако, земельные участки в ГК таким образом не описаны, а значит могут быть беспрепятственно разделены на несколько владельцев.

Разрешение на раздел частного жилого дома можно получить при достижении нескольких важных критериев:

• Жилой дом может быть поделен в натуре, то есть физическим образом (например, путем строительства простенка и второго входа, или путем определения зоны отчуждения на плане постройки);
• Важно понимать, что для раздела недвижимости (определения долей) не нужно фактическое определение границ. То есть владеть домом и землей могут сразу несколько собственников, а дом при этом эксплуатируется на общих основаниях.
• Фактический раздел земельного участка возможен только после проведения юридических процедур и определения нескольких владельцев.

Удобнее всего начинать эту сложную процедуру с разделения дома, поскольку процесс во многом зависит от планировки, согласия сторон идти на уступки друг по отношению к другу, состояния недвижимости, расположения ее на участке. Именно потому, что правовые основания для раздела дома определить сложнее, лучше начать с них, ведь в большом количестве случаев выгодной и удобной альтернативной раздела недвижимости является ее продажа и фактический раздел полученной стоимости.

Зачем делить недвижимость?

Раздел жилого дома нужен, прежде всего, для определения индивидуальной собственности нескольких владельцев. При этом от долевого участия раздел отличается фактическим разделение недвижимости.

Причин прохождения этой сложной юридической процедуры много:

• Под выделенную часть можно брать кредиты, использовать недвижимость как полноценный залог. Напомним, в договоре долевого участия требуется разрешение всех владельцев, а в случае наложения ареста или перехода права собственности, его теряют все долевые участники;
• Желание получить свою собственность (после развода, раздела наследства и так далее);
• Желание выполнить перепланировку, изменить назначение недвижимости, провести ремонт или реконструкцию. Часто другие владельцы долей всячески препятствуют деятельности на общей недвижимости.

Важно! Если вы имели доли в недвижимости, то разделение осуществляется только пропорционально ей, либо по согласию сторон. Иными словами, если вы имеете право на 1/6 часть дома, то вы не можете получить в пользование половину здания.

Простой вариант раздела жилого дома на части

Если все владельцы долей не против фактического раздела имущества, возможно заключение соглашения между всеми собственниками. В нем на план схеме выделяются определенные зоны отчуждения, после чего проводится строительно-техническая экспертиза. Ее цель – обосновать раздел, путем выделения фактических линий раздела и согласования правовых оснований.

Важно отметить, что для определения недвижимости как жилой требуется соблюдение ряда нормативных и технических требований. Например, в уже разделенной части должны быть санузел, кухня и помещения достаточной площади для проживания. Требования выдвигаются и для коммуникаций (отопления, водопровода, электричества). Техническая экспертиза выполняется специалистами БТИ, обратиться за ней вы также можете в нашу компанию, поскольку помимо экспертизы требуется решить большое количество юридических задач в процессе раздела собственности.

Сотрудники помогут:

• произвести оценку рыночной стоимости недвижимости;
• скорректировать доли;
• рассчитать суммы компенсации за отчуждаемые доли;
• оформить запросы в Росреестр и БТИ;
• оформить сам договор раздела долей жилого дома.

В итоговом документе, который подписывают все собственники долей, фиксируется сумма компенсации, имена и доли владельцев.

Для регистрации этого договора в Росреестр предъявляется следующий пакет документов:

• Правоустанавливающие бумаги всех владельцев долей;
• Заявление о регистрации договора;
• Заключение экспертизы БТИ;
• Соглашение (договор) на раздел недвижимости;
• Технический паспорт на дом из БТИ;
• Паспорт заявителя;
• Нотариально заверенные доверенности при обращении через доверителей.

Потребуется также квитанция об оплате государственно пошлины по указанному виду услуг.

Важно отметить, что основная сложность при разделе недвижимости на несколько собственников заключается именно в получении положительного заключения экспертной комиссии. Она собирается обязательно по каждому случаю раздела.

Задачи экспертизы БТИ

• Привести разделяемое имущество в соответствие строительным нормам и законодательству;
• Получение максимально правильной и точной схемы разделения имущества;
• Согласование планировки до начала разделения.

Обращаем внимание, что самовольное изменение планировки может обойтись значительно дороже, поскольку это противозаконно (вплоть до уголовной ответственности).

Что еще прописывается в соглашении на раздел жилого дома на помещения?

• Общие сведения о недвижимости (площадь, размещение, владельцы долей, кадастровый номер и прочая уникальная информация);
• Четкая опись долей всех владельцев;
• Прописанные по каждому владельцу компенсационные выплаты (если таковые есть);
• Данные владельцев долей (паспортные, реквизиты, места регистрации и проживания);
• Дата составления соглашения;
• Подписи каждого держателя долей.

«Сложный» путь – исковое заявление о разделе недвижимости

Очень часто владельцы долей отказывают в разделе имущества. Это их право, которое может быть мотивировано разными причинами. Но даже в случае отказа можно получить разделенную недвижимость по решению суда. Сразу стоит отметить, что определение раздела жилого дома по решению суда случается достаточно редко, требует много времени и финансовых затрат. Поэтому мы настоятельно рекомендуем всем клиентам стараться решить споры в досудебном порядке. Помочь в этом нелегком деле смогут наши кадастровые инженеры и юристы.

Иск в суд подается путем представления следующего пакета документов:

• Исковое заявление;
• Документы на доли в недвижимости;
• Результат технической экспертизы;
• Квитанция об оплате госпошлины.

Важно! Для того, чтобы суд принял правомочное решение у него должны быть весомые основания. Чаще всего успех может быть у дел, в которых можно доказать отказ от оплаты коммунальных услуг, безответственное владение, нарушение прав других собственников (например, 5 из 6 владельцев долей согласны на раздел).

При положительном исходе, постановление суда будет определять части недвижимости как отдельные объекты (в отличие от соглашений). Именно по этой причине часто выбирают раздел через суд.

Наша компания поможет существенно ускорить процесс выделения долей, раздела недвижимости и внесудебного согласования любых споров с недвижимым имуществом.