Как проводится кадастровая оценка?

Кадастровая оценка земель должна помочь навести порядок в государственной регистрации объектов недвижимости и начислении налогов.Основана она на методах массовой оценки, математическая модель которой включает использование более чем 100 различных параметров, свойств и характеристик недвижимости. Таким образом, с момента начала работы кадастра недвижимости продолжает формироваться налогооблагаемая база РФ, которая на текущий момент инвентаризирует более 1 000 000 земельных участков по всей России.

Как рассчитывается государственная кадастровая оценка (ГКО)?

Логика использования ГКО заключается в максимальном приближении стоимости недвижимого имущества в государственном кадастре к ее рыночной величине. Однако сам подход противоречит получению объективной информации, ведь рыночная цена рассчитывается индивидуально для каждого объекта, а кадастровая стоимость земли – это результат массовой инвентаризации недвижимости. В результате получается огромное количество проблем у собственников, которым ненамеренно завысили кадастровую стоимость на 20-40 %, а иногда и в десятки раз.

Для массовой оценки берется информация из реестра, оценщик (сотрудник Росреестра) анализирует рыночную стоимость подобной недвижимости, учитывает площадь, назначение, расположение участка и даже развитость инфраструктуры в микрорайоне. С другой стороны, оценщик не проводит фотофиксацию объекта, работает исключительно с данными, внесенными в Росреестр. Итог: малейшая неточность приводит к необъективному отражению стоимости объекта. Например, кадастровый инженер не учитывает состояние объекта, наличие обременений, перспективы развития микрорайона, прочие индивидуальные параметры недвижимости.

Если вы считаете, что кадастровая оценка земли значительно превышает рыночную стоимость, вы можете ее изменить. Законом предусмотрено по сути три способа:

• Обращение с заявлением в Росреестр, после чего собирается комиссия. Она может отказать в рассмотрении заявления, снизить, повысить или оставить без изменения кадастровую стоимость. Этот вариант лучше использовать при выявлении технических ошибок или в связи с изменением факторов, которые могли повлиять на стоимость недвижимости.
• Обращение с исковым заявлением в суд. Можно подавать иск после решения комиссии, оспаривая его, либо без извещения Росреестра. Эффективнее всего в иске требовать от Росреестра признать кадастровую стоимость равной рыночной. Рыночная цена подтверждается независимой экспертизой, которая и предоставляется в суд.
• Кадастровая оценка может измениться после пересчета ее в предусмотренный законом срок (не реже 1 раза за 5 лет). Рассчитывать, что будут исправлены завышенные ставки, не приходится, в 99 случаях из 100 оценка остается высокой, поскольку они повышаются на определенный массовый коэффициент.

Важно! На сегодняшний день в судах Санкт-Петербурга и Москвы рассматривается несколько тысяч исков по пересмотру кадастровой стоимости. Проанализировав математическую модель кадастровой оценки можно сказать, что она прекрасно подходит для анализа однородных объектов, но может давать существенный разброс в оценках для «уникальной» недвижимости.

Зачем нужен пересчет кадастровой стоимости (КС)?

Оценка объекта коммерческой недвижимости особенно актуальна, ведь налог для юридических лиц выше, кадастровая оценка может использоваться при приватизации муниципальной собственности или при ее аренде. Таким образом, чтобы существенно снизить расходы предпринимателя на обслуживание, покупку или аренду недвижимости поможет пересмотр внесенной информации о стоимости в Росреестре.

Рыночная цена больше характеризуется интервалом, диапазоном цен, в то время как КС представляется в виде точной цифры. Это создает массу неудобств для тех, кто хотел бы приватизировать, выкупить или взять в аренду государственную или муниципальную собственность. Независимая оценочная деятельность на основании ФЗ-135 может решить конфликтные ситуации, путем установки кадастровой стоимости, равной рыночной на момент обращения в суд. Формально, изменение кадастровой стоимости должно действовать лишь до следующей переоценки, то есть не более чем на 5 лет, в то же время практика показывает, что внесение изменений существенно снижает оценки и на последующих периодах.

Наши специалисты помогут оспорить решение государственного регистратора непосредственно в Росреестре, либо подадут документы для оформления иска. Возможно представительство интересов клиента в судах различных инстанций.

Как это происходит:

• Индивидуальное предварительное консультирование по недвижимости – определяются проблемы, выбираются способы их решения, согласуются сроки, стоимость услуг юристов или кадастровых инженеров;
• Проведение экспертизы и оценки – специалист выполнит оценку рыночной стоимости недвижимости, что и ляжет в основу будущего анализа. При этом проводится осмотр коммуникаций, анализируется рыночная стоимость схожих объектов;
• Оформляется отчет по независимой оценке;
• Если кадастровая стоимость существенно превышает полученную рыночную, оформляется исковое заявление в суд, либо заявление в ГКН;
• Если кадастровая палата отказывается снижать КС либо рассматривать заявление, подается прямой иск в суд по месту нахождения объекта.

После получения положительного решения суда проводится подача документов в Росреестр, и в ближайшее время проводится пересчет кадастровой стоимости на ту, которая была указана в постановлении суда (равная рыночной).

Мы успешно провели сотни дел, доказав, что государственная кадастровая оценка земель – это не приговор, а всего лишь процесс, который может проводиться в том числе и с нарушениями.